Každoročně analyzuji vývoj realitního trhu v Pardubicích a dosud se téměř všechny moje predikce naplnily. Váš rostoucí zájem o tyto analýzy mě motivuje pokračovat v této „tradici“ i letos.
Článků o růstu cen nemovitostí existuje mnoho, ale jen málokde najdete jasná data a skutečné důvody, proč a jak se trh bude měnit. Tento článek jsem napsal právě proto – abyste měli konkrétní informace a rozuměli, co stojí za změnami, které nás letos čekají.
Letošní analýza poskytne nejen tvrdá data, ale i jasné predikce pro rok 2025. Ukážu vám, na jaké faktory si dát pozor a jak z nich mohou těžit jak kupující, tak prodávající. Pokud chcete mít přehled a dobře se rozhodnout, jste tu správně.
DOSTUPNOST NEMOVITOSTÍ
Jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují ceny, je právě dostupnost nemovitostí.
Slíbili jsme si, že budeme pracovat s tvrdými daty. Proto vám přináším konkrétní čísla a graf, který ukazuje vývoj za poslední roky v Pardubicích. Díky tomu lze jednoduše vyčíst trend a jeho dopad na trh. V celém článku vycházím z dat o bytech v Pardubicích.
Celý graf vychází z počtu nemovitostí inzerovaných na nejnavštěvovanějším realitním serveru v ČR – Sreality. Pokud někdo prodává nemovitost, zpravidla ji inzeruje i zde. Proto se jedná o velmi relevantní vzorek trhu.
V lednu 2022 bylo na trhu přibližně 90 bytů k prodeji v Pardubicích. Kvůli nízké poptávce vzrostl v září 2022 počet nabídek až na 300 bytů. To byla doba, kdy si kupující mohli vybírat, měli skvělé vyjednávací podmínky a prodávající naopak čelili obtížím při prodeji. Nemovitosti se na trhu hromadily a mizely velmi pomalu.
V tomto bodě se však trend zlomil a počet dostupných nemovitostí začal postupně klesat.
Tento klesající trend pokračoval a ukázal, že trh se postupně stabilizuje. Důležitým ukazatelem je srovnání prosincových dat: v prosinci 2023 bylo v nabídce 160 bytů, zatímco v prosinci 2024 už jen 90. To znamená meziroční pokles nabídky nemovitostí o 44%.
Tento výrazný úbytek nabídky jasně signalizuje, že trh se posouvá směrem k větší konkurenci mezi kupujícími a pravděpodobnému růstu cen v roce 2025. Předpokládám, že pokud se tento trend udrží, prodávající se dostanou do silnější vyjednávací pozice a kupující budou muset být rychlejší a flexibilnější při rozhodování.
Poptávka se vrací, nabídka klesá – a to vždy znamená tlak na růst cen. Pokud se tento vývoj nezmění, můžeme očekávat další zvyšování cen nemovitostí v průběhu roku 2025.
JAK TO VYPADÁ S HYPOTEČNÍMI ÚVĚRY?
Dalším zásadním faktorem ovlivňujícím realitní trh jsou hypoteční úvěry.
Není žádným tajemstvím, že velká část nemovitostí v České republice je financována právě hypotékami. Poměr mezi financováním z vlastních zdrojů a hypotečními úvěry se v čase mění v závislosti na ekonomické situaci a podmínkách na trhu.
Vývoj hypotečních úvěrů výrazně ovlivňuje náladu na trhu, chuť kupujících investovat a samozřejmě i dostupnost úvěrů samotných. Výše úrokových sazeb určuje, kdo si může hypotéku dovolit a v jaké výši.
Pracujeme opět s konkrétními daty. Roky 2022 a 2023 byly ve znamení výrazného poklesu objemu hypotečních úvěrů. Mnoho kupujících v tomto období financovalo své nemovitosti z vlastních zdrojů, avšak velká část kupujících se z trhu stáhla, protože na hypoteční úvěr nedosáhla.
Realitní trh následně zažil obrat. Lidé začali chápat, že ceny nemovitostí již pravděpodobně neklesnou, a poptávka se začala znovu probouzet. S mírným zlevněním hypotečních úvěrů – mimochodem pomaleji, než jsem osobně očekával – došlo k zásadní změně.
Nejvýraznějším ukazatelem tohoto oživení je 83 % nárůst objemu hypotečních úvěrů v roce 2024 oproti roku 2023. Tento fakt jednoznačně potvrzuje rostoucí chuť nakupovat a zvyšující se počet aktivních kupujících na trhu.
Podle aktuální predikce ČNB se očekává další růst objemu hypoték v roce 2025, avšak na rozdíl od roku 2024, kdy došlo k výraznému skoku, se předpokládá nárůst pouze o 20 %. Z mého pohledu je však tato predikce velmi konzervativní a spíše se jedná o minimální hranici růstu v roce 2025. S ohledem na současný trend je pravděpodobné, že nárůst bude vyšší, což znamená, že kupujících bude přibývat, zatímco nabídka nemovitostí se bude nadále zmenšovat.
Dostáváme se tedy do situace, kdy počet zájemců o koupi poroste, zatímco dostupnost nemovitostí bude klesat. To jen potvrzuje očekávaný tlak na růst cen v roce 2025.
POKLES ÚROKŮ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ
S vývojem hypotečních úvěrů úzce souvisí i jejich úrokové sazby.
Česká národní banka, jako jeden z opravdu funkčních orgánů v ČR, který ví, co dělá, postupně snižuje úrokové sazby. Na základě těchto kroků poté komerční banky upravují nacenění svých produktů, včetně hypotečních úvěrů.
Očekávaný pokles úrokových sazeb u hypoték pro rok 2025 je maximálně o 1 %. Věřím, že v prosinci 2025 se dostaneme na sazbu 3,99 %, což je sice pomalý pokles, ale zároveň podporuje nárůst objemu hypoték a s tím související chuť kupovat nemovitosti, což následně tlačí na růst cen.
ČNB se v tomto směru chová velmi zodpovědně, snižuje úrokové sazby postupně, aby zajistila udržitelnost inflace v požadovaném rozmezí. Tento přístup pomáhá stabilizovat trh a vytváří podmínky pro dlouhodobě udržitelné financování nemovitostí.
ÚNOSNOST SPLÁTKY HYPOTÉKY PŘI ROSTOUCÍ CENĚ
Mnohé z nás při čtení tohoto článku napadá otázka, zda jsou rostoucí ceny nemovitostí stále únosné a jaké dopady to má na kupující.
Připravil jsem konkrétní příklad nákupu bytu 2+kk v Pardubicích, ve kterém porovnávám aktuální cenu s odhadovanou cenou na konci roku 2025. Každá nemovitost je samozřejmě individuální, a proto je nutné cenu vždy posuzovat zvlášť.
Na tabulce vidíme financování hypotečním úvěrem – jak vlastní zdroje kupujícího, tak část poskytnutou bankou. Tento výpočet ukazuje, jak klesající úrokové sazby výrazně ovlivňují dostupnost financování.
V našem modelovém příkladu vzrostla cena nemovitosti za rok o 400 000 Kč (10%), což je významná částka. Avšak podíl vlastních zdrojů se zvýšil pouze o 80 000 Kč (cca 2%). Klíčovým parametrem je, že měsíční splátka hypotéky zůstala téměř stejná.
To znamená, že měsíční finanční zatížení kupujícího a jeho schopnost financovat nemovitost se v zásadě nezměnily. Naopak, pokud vezmeme v úvahu meziroční růst hodnoty nemovitostí, je zřejmé, že jejich vlastnictví je stále výhodné.
Odhaduji, že byty v Pardubicích si v následujících letech udrží minimální hranici zhodnocení 10 % ročně a mohou atakovat i 15% růst. To potvrzuje, že vlastnictví nemovitosti zůstává nejen dostupné, ale i výhodné investiční rozhodnutí.
Věřím, že jste díky tomuto článku získali lepší představu o vývoji realitního trhu v Pardubicích. Chystám pro vás další zajímavé články, které vám přiblíží, proč právě v Pardubicích budou ceny nemovitostí nadále růst. Podíváme se na konkrétní velké projekty, které za tím stojí, a rozebereme další změny a zajímavosti, které ovlivní místní trh do dalších let.
Děkuji, že čtete mé články, a těším se na vaše reakce a případné dotazy!
