Krásný den vám přeji,
těší mě, že jste se rozhodli věnovat pozornost tomu, co jsem pro vás napsal. Děkuji vám. Rád bych vám na začátek něco připomněl:
Byl jednou jeden výjimečný den s nádherným datem 2. 2. 2022. Ten den jsem vydal článek „Jak se budou vyvíjet ceny v Pardubicích?“, možná jste ho už četli, pokud ne, můžete se na něj podívat tady. Dnes na tento článek navážu.
Drtivá většina informací a predikcí v tom již zmiňovaném článku se totiž naplnila tak, jak jsem předpověděl. A trh s nemovitostmi se skutečně vyvíjí směrem, který jsem popsal.
Co se od té doby změnilo? A jak jako profesionál v oblasti realit očekávám, že se bude trh chovat dál? Vyplatí se teď vůbec nemovitosti prodávat? Máte vůbec šanci vlastní nemovitost v této době prodat nějak „rozumně“? Mnozí realitní makléři píšou články o tom, že dnes nejde prodat prakticky žádná nemovitost, je to skutečně pravda?
Tyto a spousty dalších otázek nosí v hlavě nemálo z vás, kteří v Pardubicích a okolí vlastníte nějakou nemovitost. Pojďme si je tedy společně zodpovědět.
DROBNÉ KLESÁNÍ CEN NEMOVITOSTÍ | MAXIMÁLNÍ ÚROKOVÉ SAZBY HYPOTÉK | DRAHÉ ENERGIE | VYSOKÁ INFLACE | OBYVATELÉ Z UKRAJINY | NEJISTOTA PRACOVNÍCH POZIC
Vývoj trhu ve městě perníku
V době, kdy jsem psal předchozí článek, jsme se nacházeli v bodě zlomu. Věděli jsme, že se budou dít velké věci – a taky že jo. V únoru bylo ve veřejné nabídce 81 bytů, v době, kdy píšu tento článek, jich tam máme 288, a to jen v Pardubicích.
Co se stalo?
Hlavní příčinou je, jednoduše řečeno, pokles poptávky.
Poptávku ovlivňuje velké množství faktorů, tím nejdůležitějším jsou aktuálně sazby hypotečních úvěrů, které se letos dostaly nad hranici 6 %. V kombinaci s předchozím růstem cen nemovitostí si takovýto úvěr dnes téměř nikdo nemůže dovolit – ať už se na to díváme perspektivou splnění podmínek bank, například těch týkajících se příjmů žadatele, či perspektivou až neuvěřitelné výše měsíčních splátek oproti předchozímu období, které jsou pro mnohé neúnosné.
Právě z tohoto důvodu se rapidně snížil počet zájemců, kteří dosáhnou na takové financování. V tuto chvíli nám tedy na trhu zůstávají lidé, kteří mají vlastní hotovost – získanou například prodejem nemovitosti, dlouhodobým spořením či jako dědictví apod.
Takových zájemců však není mnoho. Poptávka se tedy zmenšila, nabídka se několikanásobně zvětšila a celý trh to obrátilo vzhůru nohama. Dnes už nejsou prodávající těmi, kdo má převahu, nebo dokonce argumenty ke zvýšení ceny. „Na koni“ jsou kupující, a to převážně ti s hotovostí. Když si pak přijdou prohlédnout nemovitost, mnohdy automaticky žádají o slevu.
Vše to navíc ještě přikrmují média a často málo relevantní informace a články s podtextem: V současnosti ceny nemovitostí klesají, počkejte na to, až spadnou. A další a další mediálně upravené, nebo dokonce i trochu zkreslené informace.
Ceny klesají – v únoru 2022 se nejlevnější nemovitost v Pardubicích prodávala za cenu přes 3 miliony korun, aktuálně se cena nejlevnější nemovitost pohybuje kolem 1,8 milionu korun. Průměrná cena bytů o dispozici 1+kk v Pardubicích však činí 2,3 miliony korun, což je pokles ceny o 700.000 Kč, tedy přibližně 23 %.
Vyplatí se teď tedy nemovitost prodat?
Odpověď je jednoduchá:
Ano, vyplatí.
Samozřejmě je vše závislé na tom, z jakého důvodu nemovitost prodáváte a jak chcete naložit s finančními prostředky získanými právě tímto prodejem.
V zásadě se nevyplatí nemovitost prodávat pouze v případě, že jste ochotni čekat na období, kdy ceny zase začnou růst na hodnoty, na kterých se nacházely před rokem. V tu chvíli musíte respektovat, že toto období může trvat déle než 5 let.
Pokud se podíváme zpětně na vývoj cen za poslední 2 roky, věřím tomu, že i navzdory dnešnímu poklesu cen jste krásně vaši nemovitost zhodnotili. A v tom případě dnes prodáváte se ziskem.
Je šance v této době nemovitost nějak „rozumně“ prodat?
Ano, ovšem takové nemovitosti je třeba věnovat daleko větší péči, než tomu bylo před rokem. Základem je kvalitní nacenění – nedoporučuji cenu tzv. „napálit“ a nechat si kvůli tomu ujet vlak.
V současnosti je víc než dříve důležité odlišit prodávanou nemovitost od celé té řady dalších, které jsou v nabídce, a ukázat ji co největšímu počtu relevantních zájemců. K těmto účelům je vhodné využívat:
- Videoprohlídky,
- VR 3D prohlídky,
- kvalitní marketing na sociálních sítích,
- případně i přípravu nemovitosti před natáčením v podobě home stagingu.
- Aktivní práci s klienty, kteří disponují hotovostí.
Každodenní součástí práce realitního makléře by měla být i dlouhodobá a především aktivní práce s klienty, kteří mají hotovost – makléř by měl pro ně aktivně vyhledávat vhodné nemovitosti, o které mají nebo by mohli mít zájem.
Abych shrnul odpověď na tuto otázku: Pokud se nemovitost správně nacení a zvolíte si realitního makléře, který pro prodej udělá maximum, je určitě reálné i v této době prodat nemovitost „rozumně“.
Mnozí realitní makléři píšou články o tom, že dnes nejde prodat prakticky žádnou nemovitost, je to skutečně pravda?
Pravda je, že mnoho makléřů v současnosti nemovitosti neprodává. Přichází období, které odděluje tzv. „zrno od plev“. Každým týdnem se začínají rozdíly mezi makléři prohlubovat.
V průběhu září a října 2022 jsem prodal 6 nemovitostí a 4 pronajal. Můžu tedy říct, že rozhodně NENÍ PRAVDA, ŽE SE NEMOVITOSTI NEPRODÁVAJÍ! Kvalitní realitní makléři, kteří pro své klienty a jejich nemovitosti dělají maximum a dokážou se adaptovat na danou dobu, budou vždy nemovitosti prodávat a aktuální situace v tomto není nijak výjimečná.
Jak to v Pardubicích vypadá s pronájmy?
Situace je na trhu s pronájmy je o poznání rušnější a zajímavější než v případě prodejů. O byty k pronájmu je velký zájem, což aktuálně zvedá i ceny nájemního bydlení ve městě.
Z jakého důvodu se takto zvýšila poptávka a vzrostly ceny?
Je to prosté. S příchodem ukrajinských občanů se zvýšil počet obyvatel, kteří potřebují někde bydlet. A větší nedostupnost vlastního bydlení kvůli zvýšení hypotečních sazeb tento vjem pouze umocňuje. Není tedy náhodou, že nejvíc zájemců o nájemní bydlení je právě z řad těchto skupin obyvatel.
Jaký je tedy výhled do budoucna?
Rád bych předeslal, že nikdo z nás nemá křišťálovou kouli, s jejíž pomocí by vyvěštil přesnou budoucnost. Naše predikce jsou tedy založené čistě na statistikách a předpokladech. Předchozí predikce mi ovšem vždy krásně vyšly.
Očekávám, že situace na trhu hypotečních sazeb se zlepší nejdříve v druhé polovině roku 2023. Do té doby nám budou ceny nemovitostí dále klesat. Vše aktuálně závisí na České národní bance, která musela reagovat na inflaci a tím mimo jiné i tzv. „ochladila“ trh s nemovitostmi. Na následné snížení hypotečních sazeb čeká velké množství lidí, dá se tedy předpokládat, že zlevňování bude velmi opatrné.
V roce 2024 by se úvěry mohly dostat na rozumnější a přijatelnější výši – a v tu chvíli bude růst poptávka na trhu, na kterém už tak bude extrémní nabídka – bude tedy z čeho vybírat.
Čím více se hypoteční úvěry budou zlevňovat, tím více bude růst poptávka a zase se nám ceny začnou zvedat k hodnotám, které známe z minulého roku. Dodal bych k tomu ovšem to, že zpočátku spíš velmi pomalu.
Co pro vás mohu udělat?
Pokud uvažujete nad prodejem či pronájmem nemovitosti a chcete se mnou konzultovat celý postup prodeje, či kvalitní nacenění? Jsem vám plně k dispozici.
V případě, že disponujete hotovostí a sháníte nemovitost ke koupi, tak mi taktéž dejte vědět, dokážu vám vyjednat lepší cenu a výhodné podmínky pro nákup.
Užívejte si každého dne a mějte se rádi.
